【宅地建物取引業者 免許証番号】東京都知事(1)第102513号

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良い物件を見つける方法

開業場所の選び方

開業場所を選ばれる際、様々な条件があるかと思います。例えば、視認性の高い場所、ご勤務先の病院から近い場所、自宅から近い場所様々です。
しかし、全ての条件が揃う物件はなかなか見つかりません。そこで、何を最も重要視するかを決める必要が御座います。
決める基準として一例ですがご参考にして下さい。

視認性が高い場所

駅近物件や商業施設内の物件などがあります。
他の物件と比べ坪単価が高くなる傾向があります。
また、商業施設内の物件だと、定期借家契約などの条件や敷金が高額になるケースがあります。
費用対効果を考えて選びましょう。

ご勤務先の病院から近い場所

現在診られている患者様を新しいクリニックに連れてくる、または、病院とのパイプがあり新患者が一定数見込める場合ご勤務先の病院から近い場所を選ぶことがあります。
しかし、患者様が病院についており、新しいクリニックに通院頂けないことが多くあります。
その他、開業から数年先になると病院にご勤務されている先生方が退職されるケースがあり予定していた連携が取り難くなります。その点十分理解した上で物件を選びましょう。
※近隣病院との連携は、病院で行われる勉強会に参加したり、医局にあいさつに行くなど積極的に行うことでカバーできます。

自宅から近い場所

長期的に考えて、自宅から近い場所で開業が出来るととても体力的に楽になりお勧めです。
注意する点では、現在都心開業がとても増えております。
理由は、自宅から通勤できる場所だからです。多くの先生方が都心に住んでいるため開業場所が重なります。十分な競合医院チェックを行いましょう。
あまりにも、競合医院が多い場合は、クリニックを維持する事が出来なくなる場合がありますので郊外の開業をお勧めいたします。

継承、居ぬき物件の注意点

継承、居ぬき共に最大のメリットは、内装費を抑えることが出来ることです。そのままの状態で使用出来れば、通常数千万かかる内装工事代金を節約する事が出来ます。また、少し工事代金がかかりますがクロスを張り替えると見違えるほどきれいになります。

継承物件、居ぬき物件でご開業される場合の注意点として次の事が考えられます。

継承と居ぬき物件の違い

継承と居ぬき物件の違いは、患者様が付いているか付いていないかの違いになります。患者様がついている場合は、のれん代(営業権)が発生するケースがほとんどです。ちなみに、のれん代の相場はありません。なお、今までの患者様のカルテを譲り受ける為、患者様の体調管理を引き継ぐ他、カルテの保管をする必要があります。
よくあるケースですが、前院長と現院長の治療方針の違いなどで話がこじれ契約が纏まらないことが御座います。
金銭面や備品等の引継ぎ内容の確認他、前院長と十分に話し合いしてください。

家賃の交渉

クリニックを継承する場合、前院長との交渉が重要と思われがちですが物件オーナーから貸さないと言われれば、話がまとまりません。
さらに継承契約が済んでからオーナーとの間で賃貸条件交渉でトラブルになり物件を借りることが出来なかった場合は、大きな損失が発生いたします。
まずは、前オーナーを通して物件オーナーにご挨拶させて頂き、いったん現在の賃貸条件をそのまま引き継ぐ事をお勧めします。
その上、オーナーとの信頼関係を築いた後、契約更新時期に条件交渉が宜しいと思います。

物件の賃貸条件交渉術

物件の賃貸条件を交渉する際、大きく吹っ掛ける交渉はお勧めしません。あくまで現実的な価格の提示をするように心がけてください。
オーナーの気持ちとしては、信頼できる方に貸したいと考えます。
相手の足元を見る真似や非常識な条件を突きつけられると、仮に物件契約が纏まったとしてもいずれトラブルになるのではと心配され、オーナーサイドからお断りされます。そうなると、気に入っていた物件でも、ほぼ交渉のテーブルにのることはないでしょう。

現実的な価格を算出するためには、物件について調べる必要があります。まずは、当物件で周りの相場です。また、1階、2階、3階以上などで価格が大きく違います。さらに、新築物件の場合、オーナーも銀行から借入した上で建てる事もありますので、殆ど下がらない事があります。仲介不動産会社に相談して、相場を調べて頂きアドバイスをもらうようにしましょう。

その他、敷金を下げてもらうのもとても良い交渉です。敷金は6か月~12か月を提示され、大きな金額が支出されます。
よく、敷金は先生の「資産」だからと話ししますが、現実は、「死産」です。経費にならず、使えないお金になります。なるべく少なくなるよう是非交渉しましょう。

物件を確認するポイント

物件を確認するポイントは様々ありますが、その一部をご紹介いたします。
ご紹介するポイント以外にも、気になる事は遠慮せずオーナーに確認し後悔しないようにしましょう。

同ビルの飲食店

内装工事をする場合、外壁に吸気口を設置する必要があります。
その吸気口の近くに、飲食店の排気口があるとクリニック内に飲食店の匂いが充満する事がありますので飲食店が入っているビルの場合は、ご注意ください。

看板が出せない

新築ビル、デザイナーズビル、土地計画エリアなどで看板に規制がかかる事があります。
物件申込時にどこにどの様な看板を出したいか具体的に相談しましょう。

電気容量について

クリニックの開業の場合、電気使用料が一般の事務所と比べ多いのでビルの全体の電気容量で賄えないことがあります。
その場合、キュービクル工事が必要になり、オーナー様に設置いただく必要があります。
まずは、開業時に必要な医療機器のリストを作成しカタログを取り寄せしましょう。

ハザードマップの確認

物件を決める際に、災害リスクを確認しましょう。
良い環境で事業を安心して長く営む為には必須です。
最近は、市区町村でハザードマップをインターネットに公開している他、国交省では「ハザードマップポータルサイト」を提供しています。

騒音、振動の問題

上のフロアーにフィットネスがある場合、騒音や振動のトラブルがあるケースがあります。
オーナーに確認する他、同じフロアーで営業されているお店がある場合は、普段の様子を確認しましょう。

ビルメンテナンス、新耐震基準

建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準です。
また、1981年6月1日以降の建築確認において適用されている基準となります。
その他、ビルの維持管理に修繕工事が必要です。
オーナーの財政的な理由などで、行っていない物件もあります。
不動産屋に確認していただくよう質問をしましょう。

クリニックモールの注意点

近年の薬局診療報酬低下にともない、内科の他2科目の出店が無い場合クリニックモール計画が流れる事案が多く見受けられます。
このケースの殆どの場合、竣工が来年春など曖昧な表記がされています。
結果、開業医師が集まらず、ズルズル時期が遅れ中止になるケースや、医療以外のテナントが出店され医療モールではなくなります。
また、酷い会社では、まだ建てるかどうか決まっていない物件で、開業する先生の情報を集める薬局も御座います。
あまりにも、物件担当者からの連絡が遅い場合、次の物件を探しましょう。
その他、クリニックモール内に、診療科目が被るケースを見受けられます。出店申し込みの時は、必ずNG科目を伝えるようにしましょう。